ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ ПОСЛЕ ВЫСЕЛЕНИЯ

Речь идет о праве собственника или добросовестного приобретателя жилого помещения, которое было ими утрачено по не зависящим  от них причинам, потребовать от казны Российской Федерации денежной компенсации в размере реального ущерба, но не более 1 000 000 рублей. 

Читать далее

Рекомендации для клиентов Агентств недвижимости: ответы на вопросы газеты "Успех"

Вопрос: Должно ли агентство недвижимости иметь свидетельство о государственной регистрации? Какие обязанности накладывает на  агентство недвижимости этот документ?

Ответ: Должно. «Агентство недвижимости», по сути,  означает вид предпринимательской деятельности,  т.е. самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. В качестве предпринимателей могут по закону выступать либо физические, либо юридические лица, которые имеют свидетельство о государственной регистрации  установленного образца, выдаваемое налоговым органом. По этой причине за вывеской «Агентство недвижимости» может стоять как один человек – индивидуальный предприниматель, так и организация. Свидетельство о государственной регистрации   индивидуального предпринимателя или юридического лица, которые оказывают услуги в качестве агентства недвижимости,  прежде всего, предполагает соблюдение ими законодательства о защите прав потребителей. В большинстве случаев, за редким исключением, клиентами агентств выступают обычные граждане, обращающие за получением услуг для своих личных нужд:  найм жилья, продажа, покупка недвижимости и т.д. Возникающие в таком случае с агентством недвижимости отношения регулируются  Законом РФ «О защите прав потребителей». В нем достаточно четко закреплены обязанности лиц, оказывающих услуги гражданам, в том числе по поводу необходимости доведения до сведения потребителей информации о себе,  о своих  услугах,  о сроках выполнения тех или иных требований (например, по устранению недостатков) и т.д.

 

Вопрос: Какие пункты должны обязательно присутствовать в типовом договоре с агентством недвижимости? Что должно быть прописано в пункте "ответственность сторон"?

Ответ: В типовом договоре с агентством недвижимости обязательно должны присутствовать: пункт о предмете договора, в данном случае о том объеме и характере услуг, которые должно оказать агентство, цена услуг (или способ ее определения, например в процентом отношении к сумме заключенной сделки), сроки оказания услуг,  порядок  предоставления отчета  об оказанных услугах и ответственность сторон договора.

Особо стоит обратить внимание на предмет договора. Если в договоре он не указан, или его невозможно определить, договор будет считаться  незаключенным. В связи с этим невозможно будет применить предусмотренные законом или договором санкции за нарушение условий договора, на выполнение которых рассчитывал гражданин, ведь договора юридически нет.  Не может быть типового предмета,  потребности каждого в услугах агентства недвижимости всегда индивидуальны. Если вы обращаетесь  с целью аренды жилья, следует прописать в договоре местоположение предполагаемого для проживания жилого помещения, его характеристики (этаж, наличие лифта, если по состоянию здоровья или иным причинам это необходимо, площадь, количество комнат и т.д.),  наличие мебели, наличие удобств, диапазон цен, срок предполагаемой аренды, минимальное количество вариантов аренды, которое должно предложить агентство. Этот минимум позволит избежать разногласий в вопросе об исполнении агентством недвижимости своих обязательств по договору, если ни один из предложенных вариантов вам не понравится. Те же требования относятся и к предмету других договоров по поводу недвижимости.

Так как на отношения между агентством недвижимости и гражданином   распространяются нормы Закона «О защите прав потребителей»,  то это же касается и ответственности сторон. Например, за нарушение агентством недвижимости сроков оказания услуг, гражданин может предъявить к агентству иск о взыскании неустойки в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки. Поэтому в договоре может быть предусмотрена ответственность за те нарушения, которые не прописаны в законе. Главное, чтобы характеристики нарушений были четкими и понимались одинаково каждой из сторон.

 

Вопрос: Как оформить титульное страхование (краткая пошаговая инструкция)? Можно ли это сделать непосредственно в агентстве недвижимости или нужно самому обращаться в страховую компанию и заключать там отдельный договор?

Ответ:   Титульное страхование является способом защиты  прав приобретателя недвижимости   при возникновении риска утраты права собственности после совершения сделки.  Другими словами, если вы купили квартиру, заплатили за нее, а сделка была признана недействительной и недвижимость возвращена в собственность продавца или иных лиц (например, наследников), такое страхование поможет вам возвратить уплаченные деньги.  Заключить договор страхования лучше через агентство недвижимости, которое работает по данному вопросу с конкретной страховой организацией и уже отработало на практике все тонкости этого вопроса. Либо можно обратиться непосредственно в страховую организацию, занимающуюся таким видом страхования,  лучше до заключения договора, поскольку могут понадобиться документы, которые есть у Продавца, но не у вас, а вам важно их будет получить до совершения сделки с недвижимостью. Страховщик предоставит вам полный перечень документов для страхования, на который вы будете ориентироваться  при покупке  квартиры.

При титульном страховании следует знать, что оно защищает не во всех случаях. Если вдруг вы заплатите деньги, подпишите и передадите в Регистрационную службу документы для регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость, а в этот момент на нее наложат арест  по долгам продавца, титульное страхование не поможет. Поэтому важно не только застраховать риск утраты вашего права собственности на объект недвижимости, но и правильно заключить  и исполнить саму сделку.

 

Вопрос: Стоит ли брать с собой юриста на подписание договора с агентством недвижимости или можно разобраться во всём самому?

Ответ: Однозначно, любой договор, в том числе и с агентством недвижимости, надо заключать в присутствии своего юриста или по предложенному им варианту. Агентство всегда на первое место ставит свои интересы, юрист же поможет разобраться, насколько они не противоречат вашим интересам.

 

Вопрос: Какие самые распространённые ошибки допускают клиенты или сами агентства недвижимости при составлении договоров, сделок?

Ответ:  Ошибки при заключении сделок можно разделить на два вида: технические и юридические. Технические ошибки «выплывают» после сдачи документов в Регистрационную службу, что влечет за собой удлинение сроков регистрации или отказ в регистрации прав на объект недвижимости. Поэтому очень важно, не ставя под сомнение репутацию агентства, самому проверять все сведения, указанные в договоре, в том числе в отношении наименования, кадастрового номера, адреса, площади покупаемой квартиры или, например, земельного участка.

         Юридические ошибки более серьезные. Бывает, что при совершении сделок забывают про несовершеннолетних собственников, тогда как  при отчуждении принадлежащего им имущества  требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства - местной администрации. Часто в договорах купли-продажи недвижимости указывают заниженную стоимость имущества, по сравнению с реально уплаченной,  чтобы избежать уплаты налогов. В случае, если сделка вдруг будет признана недействительной или расторгнута, возвратить, чаще всего, от продавца удается только ту сумму, которая указана в договоре. Для отчуждения недвижимого имущества, приобретенного в браке и зарегистрированного на имя одного из супругов, требуется нотариальное согласие другого супруга, о чем тоже забывается.  Как уже было сказано, если технические ошибки можно легко исправить, юридические ошибки при совершении сделки с недвижимостью недопустимы. Агентство недвижимости лишь содействует в заключении сделки, вы же в ней участвуете. Допущенные ошибки могут серьезно отразиться на вашем материальном и моральном благополучии.

 До подписания договора нужно четко для себя сформулировать, какие условия в договоре для вас важны. Например, что должно произойти раньше: передача денег в оплату приобретаемой недвижимости, или регистрация права собственности на покупателя. На практике часто передача денег происходит одновременно с подачей документов в регистрирующий орган. Необходимо отметить, что в таком случае больше рисков несет покупатель: например, он никак не застрахован от возможного ареста приобретаемого имущества за долги продавца в период с момента сдачи документов в регистрирующий орган и до получения покупателем свидетельства о праве собственности.

 

 

Управляющий партнер ООО «Победитель»

адвокат  Кыласов Сергей Викторович

 

Хотите приобрести недвижимость в Чехии? Кликните здесь.

 

Удмуртская Республика г. Ижевск ул. К. Маркса, д. 421 "Победитель"