ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ ПОСЛЕ ВЫСЕЛЕНИЯ

Речь идет о праве собственника или добросовестного приобретателя жилого помещения, которое было ими утрачено по не зависящим  от них причинам, потребовать от казны Российской Федерации денежной компенсации в размере реального ущерба, но не более 1 000 000 рублей. 

Читать далее

Рекомендации по поводу покупки долей в малоэтажках: ответы на вопросы газеты "Успех"

 

 

Нормами земельного кодекса РФ установлено правило, что владельцы земельных участков обязаны использовать земельные участки  по их целевому назначению и вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения только в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Если в кадастровом плане на земельный участок указан вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, это означает, что на данном земельном участке можно возвести жилой дом с количеством этажей не более трех, и, что самое главное, данный дом должен быть предназначен для проживания одной семьи. Строительство многоквартирного дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, является незаконным.

В настоящее время имеется судебная практика о признании таких домов самовольными постройками и о наложении на лиц, построивших такие дома, обязанности по их сносу.

Как правило, лицо, построившее такой дом, предлагает покупателям купить квартиру, но при оформлении документов выясняется, что продавец продает не квартиру, а долю в жилом доме. Для покупателя это повод серьезно задуматься о целесообразности заключения такой сделки, потому что квартира и доля в жилом доме – это совершенно разные объекты собственности.

Приобретение квартиры дает лицу, ее купившему,  право пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой. Собственник квартиры также имеет возможность использовать все другие права, которые ему предоставлены Жилищным Кодексом, как собственнику жилого помещения. Собственник доли в жилом доме не является собственником отдельного жилого помещения. Он может лишь пользоваться теми помещениями, которые определены соглашением между всеми собственниками долей дома. Гражданин, купивший долю в жилом доме, оказывается в достаточно неопределенной правовой ситуации. Такой дом не может быть законно зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав собственности на недвижимость, в качестве многоквартирного. Соответственно, собственникам долей в доме нельзя создать легитимное товарищество собственников жилья для передачи ему функций по управлению и эксплуатации жилого дома. Также является проблематичным заключение договора всеми собственниками долей дома с управляющей организацией, т.к. нормы жилищного кодекса достаточно подробно регулируют управление только многоквартирными домами. Если собственникам многоквартирных домов по многим вопросам достаточно решения большинства присутствующих на собрании собственников, то в псевдомногоквартирных домах по каждому вопросу требуется согласие всех собственников долей в жилом доме. Это касается и заключения договоров с коммунальными организациями и определения порядка пользования домом, жилыми и нежилыми помещениями в нем, земельным участком, на котором расположен жилой дом, и т.д. Т.е. возможна ситуация, когда все собственники долей согласны установить определенный порядок пользования домом, за исключением одного, который настаивает на ином порядке. В такой ситуации для определения порядка пользования и управления домом придется обращаться в суд.

Кроме достаточно серьезных трудностей при пользовании помещением в таком доме, которое не является квартирой, т.к. такой дом не многоквартирный, а изначально может быть предназначен для проживания не более чем одной семьи, дополнительные трудности возникнут у собственника доли дома, когда он решит ее продать.

Продавец доли в таком доме  обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 

Удмуртская Республика г. Ижевск ул. К. Маркса, д. 421 "Победитель"